Nouvelle loi squat : faut-il encore faire de l’investissement locatif aujourd’hui ?

🔥 Quand un projet d’investissement vire au cauchemar

 

Imaginez : vous venez d’acheter un bien immobilier. Un petit appartement ou une maison, fruit de vos efforts, destiné à générer des revenus passifs.

Tout est prêt : locataire en place, ou bien logement en ligne sur Airbnb pour une courte durée.

Mais un jour, coup de fil paniqué d’un voisin, de votre gestionnaire,  ou de votre conciergerie : quelqu’un a changé la serrure et s’est installé dans votre logement.

Premier cas : le locataire, jusque-là régulier, cesse de payer ses loyers. Vous engagez alors des démarches, mais on vous explique que la procédure prendra des mois.

Vous continuez à rembourser le crédit, pendant que d’autres vivent dans le bien dont vous êtes le propriétaire… gratuitement.

Encore un autre cas, plus sournois : un client Airbnb réserve une seule nuit, puis refuse de quitter les lieux. Il change la serrure… et vous n’avez plus accès à votre propre logement.

Ces scénarios ne sont pas des fictions. Ils arrivent chaque jour. Et face à eux, la nouvelle loi anti-squat, renforcée en 2025, promet une révolution : expulsion en 48h, trêve hivernale supprimée, sanctions alourdies…

Mais dans les faits, est-ce une vraie protection ou juste un effet d’annonce ?

 

👉 Faut-il encore faire de l’investissement locatif aujourd’hui ?

Voici une analyse claire, concrète et stratégique — pour les primo-investisseurs comme pour ceux qui ont déjà souffert.

 

🧱 Squatteur, mauvais payeur, occupant sans titre : comprendre les différences pour mieux agir

 

Avant de parler de solution, il faut poser les bons mots sur le problème.

 

🔹 Le squatteur

 

• Il entre sans autorisation, par effraction, manœuvre ou voie de fait
• Aucun bail, aucun titre, aucun contrat : il s’introduit dans un logement qui ne lui appartient pas
• C’est une infraction pénale, assimilée à une violation de domicile ou à une occupation illicite

🔹 Le locataire mauvais payeur

 

• Il est entré légalement, via un bail
• Mais cesse de payer tout en continuant d’occuper les lieux
• C’est un litige civil, qui suit une procédure judiciaire (commandement, audience, jugement, expulsion)

🔹 L’occupant Airbnb ou location courte durée détournée

 

• Il est initialement entré légalement, via une réservation (Airbnb, Booking, etc.)
• Il refuse ensuite de partir, ou reste au-delà du contrat
• Ce n’est pas un squatteur au sens pénal, mais un occupant sans droit ni titre
• Le cadre juridique est plus flou ➝ souvent, la procédure classique (comme un locataire défaillant) s’applique

⚠️ Conclusion : tous ces cas ne relèvent pas de la même loi, ni des mêmes délais.
C’est justement la force et la limite de la nouvelle législation.

⚖️ Ce que change vraiment la nouvelle loi anti-squat

 

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 (Kasbarian-Bergé), renforcée en 2025, introduit une série de mesures favorables aux propriétaires face à l’occupation illégale.

 

✅ Procédure d’expulsion administrative accélérée

 

• Si l’occupant est entré illégalement, le préfet peut ordonner son expulsion sous 48h, après examen d’un dossier complet :
  • plainte, constat d’huissier ou de maire, preuve de propriété
• Le délai d’exécution :
  • 24h si c’est votre résidence principale
  • 7 jours pour une résidence secondaire ou logement vide

 

✅ Fin de la trêve hivernale pour les squatteurs

 

• La protection du 1er novembre au 31 mars ne s’applique plus si l’occupation est frauduleuse ou violente

 

✅ Renforcement des sanctions

 

• Violation de domicile : 3 ans de prison + 45 000 € d’amende
• Occupation frauduleuse : 2 ans de prison + 30 000 € d’amende
• Maintien après expulsion : 7 500 € d’amende
• Usurpation de propriété : 3 ans + 45 000 €
• Propagande du squat (pour les influenceurs du genre) : 3750 €

 

✅ Procédure élargie à tous les logements

 

• Résidence principale, secondaire, bien vacant, indivision, succession… tous les logements sont protégés

⏱️ Peut-on vraiment expulser en 48h ? Oui… mais pas toujours

 

Lorsque les conditions sont réunies (occupation illicite + preuves solides + préfecture réactive), oui, l’expulsion peut être très rapide.

👤 Cas réel : un propriétaire découvre un squat pendant ses vacances. Grâce au dépôt de plainte, à un constat et à une preuve de taxe foncière, le préfet autorise l’expulsion sous 10 jours.

Mais il faut rester lucide :

• Si l’occupant est entré légalement (Airbnb, bail expiré, etc.), la procédure classique s’impose
• Si la préfecture estime la situation vulnérable, le traitement peut s’allonger
• Des recours sont encore possibles ➝ rien n’est automatique

💡 Résumé : la loi donne des outils puissants, mais elle ne supprime ni la complexité, ni la stratégie nécessaire.

💼 Pour les mauvais payeurs : ce que change aussi la loi de 2025

 

Même si la loi vise principalement les squatteurs, elle améliore aussi la procédure pour les propriétaires face aux impayés de loyers :

• Commandement de payer : délai réduit de 2 mois à 1 mois
• Assignation au tribunal : audience possible sous 6 semaines
• Clause résolutoire obligatoire dans tous les baux : si le locataire ne paie pas, le contrat peut être résilié automatiquement (sous conditions)

 

⚠️ Cela n’accélère pas toujours l’expulsion, surtout si le locataire se défend ou sollicite des délais de grâce.

 

Coupure d’eau ou d’électricité : ce que la loi autorise vraiment face à un squatteur

 

En tant que propriétaire,  la tentation est grande de vouloir couper l’eau ou l’électricité si le logement est occupé sans droit ni titre…

Face à un squatteur qui s’est introduit dans votre logement sans autorisation, certains propriétaires pensent qu’il suffit de couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour le faire fuir.

En réalité, c’est risqué et illégal dans la majorité des cas.

 

⚖️ Ce que dit la loi :

 

• L’article L115‑3 du Code de l’action sociale et des familles interdit toute coupure d’eau dans une résidence principale, y compris en cas d’impayé. Cette disposition vise à protéger la dignité humaine, même dans des cas d’occupation irrégulière.
• Il n’existe à ce jour aucun texte qui autorise explicitement un propriétaire à interrompre unilatéralement l’accès aux fluides, même lorsqu’il est confronté à un squatteur.
• Une coupure de fluide sans décision judiciaire peut être requalifiée en voie de fait ou en trouble de jouissance, et vous exposer à des dommages-intérêts.

 

🏗 Et si le contrat est à votre nom ?

 

Dans certains immeubles, notamment anciens ou en meublé, le contrat d’eau ou d’électricité est souscrit par le propriétaire puis refacturé aux occupants (cas classique en Airbnb, colocation ou location de courte durée).

Même dans ce cas :

• Vous n’avez pas le droit de couper l’accès aux fluides tant qu’une décision d’expulsion n’a pas été obtenue.
• Vous devez attendre que la procédure d’expulsion aboutisse pour ensuite résilier ou suspendre le contrat en toute légalité.

 

🧨 Exception apparente : le squat

 

Contrairement à un locataire en défaut, un squatteur n’a aucun droit au maintien dans les lieux. Toutefois, tant que l’expulsion n’a pas été prononcée, la coupure des fluides reste un acte de justice illégal s’il est réalisé unilatéralement par le bailleur.

C’est précisément ce qui rend la procédure administrative accélérée prévue par la loi Kasbarian indispensable : elle permet de récupérer son bien dans un délai de 48 heures à 2 semaines, sans tomber dans l’illégalité.

 

✅ En résumé

 

Même si cela semble absurde, vous ne pouvez pas légalement couper l’eau, le gaz ou l’électricité vous-même, même face à un squatteur. Agissez dans le cadre juridique :

• Lancez une procédure administrative ou judiciaire d’expulsion
• Constituez des preuves (constat, dépôt de plainte, photos, factures impayées)
• Protégez-vous avec une assurance loyers impayés ou des dispositifs comme Visale

Couper unilatéralement les fluides vous exposerait à des poursuites, et surtout, ne vous ferait pas gagner de temps. Le cadre légal actuel, bien que parfois frustrant, est pensé pour préserver vos droits sans vous exposer.

 

🤔 Alors… faut-il encore investir dans l’immobilier locatif ?

 

Oui, mais pas n’importe comment.

Le marché reste porteur, la demande locative élevée, et les taux d’impayés restent inférieurs à 2 % en moyenne en France.
Mais il est impératif de changer de posture : vous ne pouvez plus investir “comme avant”.

Il vous faut désormais une stratégie défensive + préventive dès l’achat.

 

🛡️ 7 réflexes pour investir sans peur

 

1. Sélection stricte du locataire (revenus, garanties, historique)
2. Assurance loyers impayés (GLI) ou Visale
3. Bail complet et à jour avec clause résolutoire claire
4. Visites régulières ou vigilance du voisinage en cas de vacance
5. Sécurisation physique : serrure renforcée, alarme connectée
6. Réactivité dès le 1er impayé : relance, mise en demeure, procédure
7. Prévoir un matelas de sécurité de 3 à 6 mois de charges

 

❓ FAQ – Questions fréquentes sur la nouvelle loi anti-squat et l’investissement locatif

 

🔹 Peut-on vraiment expulser un squatteur en 48h en 2025 ?

 

Oui, si l’occupant est entré illégalement (par effraction, sans droit ni titre), la nouvelle procédure permet une expulsion sous 48 heures, sur décision du préfet. Le dossier doit être complet (plainte, constat, preuve de propriété).

⚠️ Cette procédure ne s’applique pas aux personnes entrées légalement (ex : locataire Airbnb qui reste après la fin du séjour).

 

🔹 Un locataire qui ne paie plus est-il considéré comme un squatteur ?

 

Non. Même s’il ne paie plus, un locataire reste un occupant avec bail. Il relève donc du droit civil, pas du pénal. La procédure d’expulsion est plus longue : commandement de payer, audience devant le juge, jugement, puis expulsion.

 

🔹 Comment réagir si mon locataire refuse de quitter les lieux après un Airbnb ?

 

S’il est entré légalement (via une réservation), il ne s’agit pas d’un squatteur mais d’un occupant sans droit ni titre.
Il faudra engager une procédure judiciaire classique (mise en demeure, assignation, expulsion) — ce cas n’entre pas dans le cadre de la loi anti-squat rapide.

 

🔹 La trêve hivernale s’applique-t-elle encore aux squatteurs ?

 

Non. Depuis la réforme, les squatteurs ne sont plus protégés par la trêve hivernale. L’expulsion peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, si l’occupation est illégale.

 

🔹 Faut-il encore investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui ?

 

Oui, à condition de le faire avec une stratégie claire et sécurisée.
L’immobilier reste rentable, mais les risques (squat, impayé) nécessitent des outils de protection (assurance, bail solide, suivi régulier…).
Les nouvelles lois vous protègent davantage, mais elles ne remplacent pas une bonne préparation.

 

📈 Et si vous ne voulez plus gérer ? Pensez aux alternatives

 

💡 Pour les investisseurs qui veulent la rentabilité sans la gestion, voici vos options :

• SCPI : immobilier collectif, 100% délégué
• Locations gérées : vous ne gérez rien, mais vous touchez vos loyers
• Cercle privé d’investissement : club deals, co-investissement, rendement + sécurité
• Crowdfunding immobilier : tickets faibles, rentabilité élevée, durée courte

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✅ Conclusion : la loi vous aide, votre stratégie vous protège

 

La nouvelle loi anti-squat est une avancée réelle, avec des effets concrets :
➡️ sanctions plus fortes, délais réduits, procédure administrative simplifiée.

Mais elle ne remplace pas la vigilance ni la préparation stratégique.

👉 Aujourd’hui, l’investissement locatif est toujours une excellente opportunité — à condition de le pratiquer comme un investisseur structuré, pas comme un particulier naïf.

Cet article a été rédigé avec passion pour vous aider à faire de l’argent votre serviteur,
s’il vous a plu, pensez à le partager.

🙏 (re)Devenez un(e) Leader R.A.R.E
c’est-à-dire Rebelle, Audacieux(se), pRoactif(ve) et Entreprenant(e) pour une vie plus LIBRE — la vôtre.

 

 

À bientôt,
Thierry