RESIDENCE SECONDAIRE FRANCE
« Mon chalet tous frais payés : impossible ? »

Est-ce que c’est votre rêve ?

En tout cas c’est le rêve de beaucoup de français

Sauf que outre le fait de réussir à la trouver, la financer, il faut aussi en payer toutes les charges qui vont avec même si vous n’en profitez que trois semaines par an

1. Deux éléments qui rendent la possession de sa résidence secondaire compliquée
2. Les 4 principaux aspects anxiogènes qui empêchent souvent de passer à l’action
3. 3 pistes pour vous aider à savoir si c’est fait pour vous ou non
4. La meilleure solution pour se lancer dans l’aventure sans y laisser ses économies

D’ici quelques minutes vous saurez comment vous y prendre pour que votre petit coin de paradis ne viennent pas manger votre temps, votre énergie, votre argent voire mieux s’autofinance, ou encore mieux vous rapporter un peu d’argent

Mais alors comment s’y prendre pour que -par exemple- mon chalet à la montagne avec une vue imprenable, ne vous coute pas 1 euro, ou mieux vous en rapporte plusieurs milliers chaque année, et en plus sans vous en occuper ou presque ?

Déjà à en croire les statistiques environ 6 % des Français envisagent chaque année d’acquérir une résidence secondaire, alors que un quart en rêve chaque année ;

pendant qu’on dénombre plus de 3,6 millions de résidences secondaires ou occasionnelles sur tout le territoire français.

Un chiffre qui a augmenté de près de 20 % en dix ans…

À ce jour cela veut dire que nous avons un logement sur 10 en France qui est une résidence secondaire, et 13 % d’entre nous en possède une…

Oui mais voilà ces chiffres s’expliquent du fait qu’avoir sa résidence secondaire et à fortiori à la montagne cela implique des coûts de fonctionnement importants et pas toujours faciles à prévoir.

Pour vous aider, vous devez penser à provisionner l’équivalent de 1,5 % de la valeur du bien uniquement pour les frais d’entretien qui viendront tôt ou tard.

Et plutôt tôt que tard car en montagne vous pouvez diviser par deux le délai pour réaliser certains travaux, par exemple les ravalements, versus un même logement en zone urbaine.

Penser également à la note de chauffage…

…qui pendant toute la saison d’occupation c’est-à-dire de décembre à avril va tourner à plein régime.

Il faut compter sur une saison d’hiver de 16 semaines environ, c’est-à-dire du 15 décembre au 15 avril.

Et depuis quelques années on observe un gain d’intérêt aussi tout l’été pour la montagne où on peut espérer encore 12 semaines d’occupation supplémentaires c’est-à-dire là du 1er juin au 31 août.

Donc sauf exception il ne faut pas espérer plus de 28 semaines d’occupation sur 52 sauf à se tourner vers un logement se situant à proximité d’une ville, attirant autant les touristes que les actifs.

Alors quand on pense résidence secondaire on pense évidemment tout de suite, plaisir, et vacances.

Sauf que si on a parfois du mal à passer à l’action, pour des raisons financières liées à l’acquisition, il y a aussi tous les aspects liés à l’utilisation, tant financiers, que psychologiques, ou encore logistiques.

Voyons en quelques-uns ensemble.

Il faut penser à budgéter les coûts de transport de chaque aller retour depuis votre résidence principale

En effet la grande majorité (75%) des investisseurs achète sa résidence secondaire dans un rayon de 400 km autour de la résidence principale.

Cela veut dire que suivant que vous vous y rendiez seul, en couple, ou en famille avec enfants le coût sera différent, en sachant que si vous investissez dans un appartement dans une zone de montagne retirée…

Il vous faudra sûrement vous y rendre obligatoirement en voiture.

Si vous décidez de louer votre résidence secondaire,

Alors il vous faudra gérer tous les aspects logistiques comme :

• Gestion des contacts avec les locataires potentiels,
• Réponse aux nouveaux messages et questions récurrentes -même quand toutes les informations soient dans l’annonce-
• Gestion du calendrier des réservations,
• Accueil des vacanciers,
• État des lieux, -même si il est sommaire-,
• Réponses aux questions éventuelles pendant leur séjour
• Récupération des clés, à la fin du séjour
• Ménage, avant l’accueil des nouveaux voyageurs…

Sans compter les menues petites réparations inévitables comme :

• changement d’une ampoule,
• réglage d’une porte qui a du mal à se fermer, 
• débouchage de l’évier… 🙂

Heureusement il existe des professionnels spécialisés dans la gestion de résidence secondaire, et à distance.

La problématique est d’en trouver des fiables, à proximité de votre bien, et d’accepter un surcoût du double d’une agence de location en zone urbaine c’est-à-dire un surcoût de 15 à 20 % de vos loyers hors charges.

Dans le même temps il vous faudra également vous entourer d’une équipe d’artisans tout aussi fiables et en proximité : électricien, plombier, ou idéalement un technicien de maintenance multitâches ; et tout cela à un tarif raisonnable.

Si vous investissez dans un appartement ou un chalet à la montagne en ayant en tête uniquement la saison d’hiver et les activités en rapport direct avec la neige

Vous risquez de fortes déconvenues.

En effet de nombreuses stations de montagne prévoient déjà de ne plus avoir de régulièrement de neige d’ici moins de 20 ans.

C’est pour cela qu’il vous faut viser une station qui met le cap sur toutes les nouvelles activités qui peuvent fonctionner avec ou sans neige.

Heureusement elles sont nombreuses.

Concernant les perspectives de plus-value parfois fortes que l’on peut espérer à la revente dans des zones plutôt dédiée aux résidences principales,

Il ne faut pas s’attendre en montagne à avoir une explosion de sa plus-value à la revente.

En revanche bien achetée, on peut avoir l’assurance de bien la revendre et rentrer dans ses frais.

Pour vous aider à savoir si vous devez y aller ou pas c’est de voir déjà combien vous avez mal à la tête ou pas à la lecture de toutes les contraintes que j’ai pu vous énumérer juste avant.

Si vous avez très mal à la tête la meilleure des solutions c’est encore de ne pas investir dans une résidence secondaire à la montagne ou même ailleurs car la problématique sera la même.

Pour vous conforter rappelez-vous ce slogan d’une société de location voiture qui en dit long:

« louer c’est resté libre »

Vous pouvez investir dans une résidence secondaire à la montagne au plus proche de chez vous, d’ailleurs pas étonnant que ceux qui possèdent le plus de résidences secondaires en Savoie, Haute-Savoie et Isère soient principalement des habitants de la vallée du Rhône.

Il vous sera alors plus facile de gérer vous-même et d’en profiter plus souvent.

Offrez-vous plutôt un appartement dans un chalet luxueux, placé à un endroit stratégique plutôt que d’acheter un chalet complet.

En effet quelque soit le montant de votre investissement la rentabilité restera toujours entre 2 et 4 %…

Par ailleurs privilégiez un appartement d’une surface minimum de 30 m², car le temps des studio-cabine de 18 m² avec des lits superposés dans des couloirs est révolu.

Les vacanciers n’en veulent plus (et moi non-plus d’ailleurs).

Et bien selon moi et de nombreux experts, l’idéal est de trouver un promoteur–exploitant, et de lui confier la gestion « à la carte » qui nous convient et surtout d’éviter un piège dont je vous reparlerais un peu plus tard.

Je veux vous parler là d’investir dans une résidence de tourisme, mais réversible.

C’est-à-dire une résidence de tourisme qui peut -compte-tenu de sa structure- pouvoir à tout moment être convertie en une résidence classique.

C’est donc une résidence, un bâtiment, dans lequel les espaces communs, et volumineux seront limités.

J’entends par-là pas d’espace de restauration grandiose, pas de salle de spectacle volumineuse etc.

Pour autant les nouveaux équipements très demandés par les vacanciers de type 

• espace sauna/hamam, 
• petite piscine 

sont en revanche plus que bienvenus pour faire la différence avec les constructions plus anciennes.

D’ailleurs, répondez à la questions suivante : 

si vous avez le choix entre louer en vacances 

• un appartement confortable avec une piscine, un jacuzzi, pour vous détendre le soir après une journée sportive, et 
• un même appartement sans aucune infrastructure de ce type là et qu’il faut ressortir dans la station pour profiter d’infrastructures extérieures (surtout si c’est l’hiver par – 12°c)…

Lequel choisissez-vous ?

Je suis convaincu que vous choisirez le premier même 5 à 10 % plus cher.

Laissez-moi vous faire une révélation et vous dépeindre l’envers du décor…

Il se dit qu’un grand nombre de promoteurs de biens immobiliers gérés, comme les résidences de tourisme vont pour attirer des investisseurs-, promettre sur bail de neuf ans des rentabilités alléchantes qui leur seront versées par l’exploitant.

Sauf que dans réalité et je vous invite à aller voir les avis négatifs sur le sujet, au bout de quelques années et bien avant la fin du bail de 9 ans, bon nombre d’exploitants jettent l’éponge et « imposent » une révision du bail avec des loyers versés très nettement inférieurs à celui promis à l’origine.

C’est ainsi que je retrouve au bout de neuf ans des opportunités d’investissement pour mes propres clients avec des baux qui ont perdu 30 % de rendement par rapport à l’origine, et des biens vendus avec la même décote…

C’est justement ce que vous devez éviter en fuyant ce type d’intervenants sur le marché.

Première solution :

En profiter jusqu’à six mois par an et confier la gestion uniquement des périodes où on n’en profite pas soi-même.

Pour cela vous pourrez partager simplement le calendrier de réservation d’occupation de votre bien avec votre gestionnaire, qui se contentera alors de gérer et louer votre bien le reste du temps en échange d’un revenu garanti sur contrat.

Seconde solution :

Profiter de sa résidence secondaire uniquement 2 semaines en haute saison et confier la gestion de tout le reste de la haute saison à son gestionnaire à charge pour lui de tout gérer et vous verser encore une fois un revenu garanti sur contrat.

Et c’est dans cette configuration que les exemples m’ont démontré qu’il est garanti de voir 100 % de ses charges couverts par ses revenus.

Et cerise sur le gâteau, vous pouvez ainsi profiter de votre bien à 100 % pendant toute la moyenne saison et la basse.

En synthèse, il est donc tout à fait possible de se faire plaisir « gratuitement » ou presque et de rester libre tout en ayant un joli pied-à-terre à la montagne qu’il serait difficile de pouvoir s’offrir autrement.

Ce « piège » à éviter absolument est de devoir supporter une clause d’éviction, alors que vous ne souhaitez pas renouveler le bail avec votre exploitant.

Comme vous l’avez compris lorsque vous signez un bail pour une durée de neuf ans (durée moyenne pratiquée) vous êtes engagés pour neuf ans avec l’exploitant…

Et au terme de ces neuf ans vous avez la possibilité de renouveler ou pas ce bail. 

Sauf que dans l’immense majorité des baux, les exploitants ont prévu que dans ce cas vous devrez leur verser une indemnité d’éviction.

En pratique, l’indemnité demandée représente souvent 2 voire 3 années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc.

Donc imaginez pour un logement d’une valeur de 250 000 €, qui générait 25 000 € de chiffre d’affaires pour l’exploitant ce que cela peut représenter…

Donc dans ce cas pour éviter ce genre de déconvenue je vous invite à choisir un exploitant qui renonce par écrit à cette clause, vous constaterez qu’ils sont assez peu nombreux à vouloir le faire…

Vous conclurez que ceux qui sont prêts à le faire sont donc ceux qui connaissent bien leurs marchés et savent que de toute façon vous n’aurez aucune raison de ne pas vouloir renouveler le bail, tant celui-ci est à la fois rentable, et confortable.

Si vous voulez  :

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2. nous poser des questions, ou 
3. bénéficier de notre analyse, 

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Comme d’habitude je vous livre cette citation, qui va vous inspirer

« Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaire que seul sur une mauvaise » 

Tristan Bernard