INVESTIR DANS LA PIERRE EN FRANCE dès 2022 et après

INVESTIR DANS LA PIERRE

quand on débute,
quand on veut être libre, et
quand on n’y connaît rien ou presque

Par où commencer ? Pour éviter que cela devienne un cauchemar

Dans cet article nous verrons :

1. L’erreur de débutant qui empêche d’investir
2. pourquoi l’investissement immobilier est un des meilleurs moyens de s’enrichir surtout quand on part de rien 
3. une des meilleures solutions d’investissement en immobilier 
4. les critères à prendre en compte pour investir
5. Le problème majeur de l’investissement immobilier
6. Et enfin comment financer son premier bien et les suivants

À la fin de cet article (ou sa vidéo) vous saurez 

✅ tout ce que vous devez faire et 

❌ ne pas faire 

pour investir sereinement dans l’immobilier

Beaucoup de personnes se disent investisseurs en immobilier parce qu’elles ont acheté leur résidence principale.

Pourtant le fait de posséder le toit sous lequel vous vivez ne constitue pas un investissement immobilier au sens où on l’entend

En effet, en achetant votre résidence principale, vous contractez un prêt immobilier qui bloque votre capacité d’emprunt pour les 20 prochaines années. 

Votre achat vous empêche donc d’investir dans d’autres projets et votre patrimoine se limite à votre bien.

Ainsi, pour que l’achat résidentiel demeure un bon investissement, il doit remplir deux critères. 

Dans un premier temps, il faut que vos mensualités de remboursement soient inférieures au loyer d’un bien équivalent.

Les prix de vente et de location du mètre carré dépendent de votre secteur d’habitation et conditionnent naturellement votre choix.

En général, le mètre carré vaut plus cher à la vente qu’à la location si vous vous situez en ville ou dans une région très prisée. 

Ce rapport s’inverse pour des biens situés à la campagne.

Par exemple,

un appartement de 32 m2 à Paris, qui coute environ 250 000€, soit des mensualités de 1 300€ pendant 20 ans environ, représentera un loyer de 800€. 

Dans ces conditions, acheter vous coûte 500€ de plus par mois que la location.

À l’inverse, une maison de 250 m2 vendue au même prix dans les Vosges coûte 1 300€ à la location. Dans ce cas, l’achat est le plus avantageux pour vous.

Le deuxième critère à prendre en compte pour un achat de résidence principale est votre stabilité géographique directement lié à votre projet professionnel et votre vie personnelle

Lorsque vous revendez votre bien, vous perdez les frais de notaire et les frais d’agence qui représentent respectivement 8 et 4% de la valeur du bien.

Pour amortir ces frais, il est donc conseillé de rester au moins cinq ans dans votre logement.

Si ces deux conditions ne sont pas rassemblées pour votre achat, il vaut alors mieux rester locataire.

En conclusion,

Si vous souhaitez acheter une résidence principale, assurez-vous que les mensualités de votre crédit sont inférieures aux montants des loyers de votre région. 

Soyez également sûr de ne pas devoir déménager dans les cinq ans à la suite de l’achat.

Si acheter une résidence principale n’est pas une solution avantageuse pour vous, ne délaissez pas pour autant le marché immobilier. 

Il s’agit d’un secteur particulièrement performant pour constituer votre patrimoine et préparer l’avenir. 

Dans quoi pouvez-vous investir ?

Pour comprendre l’intérêt de l’immobilier, vous devez d’abord bien comprendre le principe de patrimoine. 

Qu’est ce que le patrimoine ?

Ainsi, l’ensemble des biens que vous possédez représente votre actif,

c’est-à-dire quelque chose que vous possédez et qui doit vous rapporter de l’argent.

Si vous avez contracté un crédit lors de l’acquisition de ces biens, vous contractez des dettes dont vous devez vous acquitter : elles constituent votre passif.

Dès lors, votre patrimoine représente la différence entre vos actifs et vos passifs. 

Toutefois, notez bien que si vous achetez un bien pour y résider, ce bien ne vous rapporte rien. Il ne peut donc pas constituer un actif.

Sauf si vous le louez en partie, et que les sommes perçues vous permettent de couvrir à minima : 

intérêts de l’emprunt, charges, taxes et impôts  (Impôts locaux, fonciers, charges de propriété, provision pour entretien et travaux…)

En plus de votre patrimoine, votre situation financière compte :

• votre revenu, soit l’argent que vous gagnez par votre travail ou grâce à des rentes ;
• vos charges, c’est-à-dire l’argent que vous devez débourser chaque mois pour payer votre loyer ou rembourser votre crédit.

La différence entre vos revenus et vos charges représente votre reste à vivre.

C’est l’argent dont vous disposez pour assurer votre train de vie ou pour épargner.

Par exemple, imaginez que vous percevez un revenu annuel de 24 000€ et vous achetez un appartement de 100 000€. 

Pour ce faire, vous empruntez 100 000€, que vous remboursez à hauteur de 7 000€ par an. 

Vous louez cet appartement et percevez un loyer brut de 7 000€ par an. 

D’un autre coté, vous vivez vous-même dans un logement en location qui vous coûte 5 000€ par an.

Ainsi, à l’achat de votre appartement, votre situation financière est la suivante :

• vous possédez un appartement de 100 000€ et avez une dette de 100 000€. 
• Votre patrimoine est donc nul ; 
• vos « recettes » sont constituées de votre revenu professionnel de 24 000€ et des loyers de 7 000€ que vous encaissez, soient 31 000€. 
• Vos charges se composent de 7 000€ pour rembourser votre crédit et de 5 000€ pour votre logement (résidence principale), soient 12 000€. 
• Votre « reste à vivre » est donc de 19 000€.

Chaque année, vous remboursez une partie votre « dette » de 100 000 €. 

Cela vous permet d’abaisser votre dette petit à petit. 

Effectivement, sur les 7 000€ payés à la banque, 4 000€ sont consacrés à rembourser le capital. Le reste de l’argent versé paie les intérêts du prêt.

À l’année n+1 à la suite de l’obtention du prêt, vous ne devez donc plus que 96 000€ à la banque. 

Ce qui vous permet de dégager un patrimoine de 4 000€, sans prendre en compte l’augmentation probable de l’immobilier. 

Cette somme augmente chaque année.

A la fin du prêt soit 20 à 25 ans plus tard, votre situation sera la suivante :

• un patrimoine de 100 000€ qui génère un revenu de 7 000€ par an ;
• et si votre situation professionnelle et personnelle n’a pas évolué, 
• un revenu professionnel toujours de 24 000€ par an et 
• un loyer annuel brut perçu de 5 000€. 
• Votre reste à vivre s’élèvera à 26 000€.

Attention : ce « reste à vivre » reste une somme « brute », il faudra déduire toutes les charges, taxes et provisions évoquées avant pour en déduire le « net in the pocket »

Quels sont deux grands principes dont cet exemple simplifié a permis de comprendre les avantages de l’investissement locatif ? 

• L’effet de levier offert par le crédit. 

• Vous avez augmenté  significativement votre actif et votre passif tout en vous assurant que les revenus issus de l’actif couvrent vos frais issus de la dette. 
• Cet effet de levier vous a donc permis d’acquérir un bien de 100 000€ sans avoir à travailler plus
  

• La reproductibilité de l’investissement locatif

• Vous vous êtes  enrichi sans avoir augmenté votre rémunération, 
• ni le volume de travail. 

En reproduisant votre investissement locatif, vous achetez un actif en vous endettant puis vous remboursez progressivement cette dette grâce au revenu généré par l’actif.

Lorsque votre niveau d’endettement aura suffisamment baissé pour réemprunter, vous pourrez recommencer.

En résumé, l’investissement locatif permet d’accéder à un effet de levier important de votre crédit.

Bonus : vous pouvez également bénéficier d’autre levier => les avantages fiscaux… dans certains cas que nous traiterons dans une autre vidéo.

Si vous trouvez un intérêt à vous lancer dans l’investissement locatif, vous devez désormais savoir dans quels types de bien investir. 

Quels sont les biens les plus rentables dans ce domaine ?

Il est courant de dire que Les biens qui offrent la meilleure rentabilité sont les immeubles de rapport. 

Il s’agit d’un petit immeuble qui comporte de deux à quatre appartements.

Ce type de biens est particulièrement intéressant sous divers aspects :

• il vous permet d’acheter une surface importante qui est ensuite subdivisée lors de la location.

   

• Plus vous achetez grand, moins vous paierez cher le mètre carré, et inversement. 
• En additionnant les revenus issus de la location de chaque appartement de votre bien, vous vous assurez la meilleure rentabilité que l’investissement locatif a à offrir ;

• comme vous possédez l’immeuble, vous êtes le seul décideur de son entretien. 

• Vous pouvez ainsi planifier les travaux d’entretien à votre convenance et selon vos possibilités. 
• Vous évitez les votes en assemblée générale de copropriétaires, qui pourraient demander des travaux alors que vous avez un besoin d’argent, par exemple ;

• vous diminuez le risque de la location. 

• Par exemple, si vous investissez uniquement dans un studio et que votre locataire ne paie pas, votre revenu tombe immédiatement à zéro. Si, au contraire, vous avez acheté un immeuble avec un crédit de 1 000€ par mois et que vous louez chaque appartement à 500€, votre crédit se rembourse sans effort. Et ce, même avec un mauvais payeur.

Dans un premier temps, oubliez les grandes villes, car le prix de l’immobilier et la concurrence des professionnels ne vous permettront pas de tirer votre épingle du jeu.

L’idéal est de trouver un bien localisé en centre-ville dans une ville de petite ou moyenne taille, dont la population augmente. 

Pour vérifier ce dernier point, renseignez-vous sur la croissance démographique locale sur le site de l’Insee.

Prenez également soin de vérifier que la ville est équipée en moyens de transport, notamment si cela permet une connexion facile à une ville plus importante.

Enfin, choisissez une ville située dans un périmètre d’environ deux heures de trajet de chez vous. 

Si vous devez vous rendre sur place, il vaut mieux pouvoir faire l’aller-retour dans la journée. 

Vous éviterez ainsi de gaspiller vos jours de congés.

En bref, un immeuble de rapport offre une très bonne opportunité pour un investisseur, d’autant plus si le bien est localisé dans une ville en développement.

Astuce : penser désormais à investir dans un bien dont la connexion au réseau Internet est optimum…

Vous augmenterez ainsi votre taux et fréquence d’occupation du bien avec notamment tous les travailleurs nomades, ou astreint au télétravail.

Pourtant, l’objectif de l’investissement immobilier n’est pas d’accaparer tout votre temps libre. 

Que devez-vous faire pour ne pas perdre de temps dans ces opérations ?

Même avec toute la bonne volonté du monde, vous n’atteindrez jamais le niveau d’expertise requis pour œuvrer seul sur le marché immobilier. 

En effet, le champ des compétences est trop vaste. 

Pour cela, vous devriez devenir un expert :

• en bâtiment ;
• en fiscalité ;
• en droit ;
• en prospection immobilière.

Vous devez vous entourer de plusieurs professionnels aguerris pour espérer être efficace.

Le chasseur immobilier

Il s’agit de l’un des professionnels les plus importants avec qui vous associer.

Celui-ci a le même rôle qu’un agent immobilier, mais il travaille directement pour l’acheteur.

Un bon chasseur immobilier présente plusieurs avantages :

• en tant que professionnel de l’immobilier, il possède un large réseau qui lui permet de mener les recherches de façon plus efficace ; 
• il connaît bien la région et le bâtiment, ce qui vous évitera, par exemple, d’investir dans un bien avec des malfaçons ou mal localisé par rapport à vos objectifs de rentabilité ;
• il présente un atout lors de la négociation. En tant qu’expert du milieu et parce qu’il travaille en votre nom, vous pouvez vous appuyer sur lui afin d’obtenir le meilleur accord possible. Il peut souvent obtenir de 5 à 10% de réduction.

Vous devez donc considérer le chasseur immobilier comme un investissement et non comme un coût supplémentaire dans votre opération. Généralement, les chasseurs immobiliers reçoivent une commission de 2 à 4% du prix de la transaction.

Le courtier

Il s’agit de la personne qui vous permet d’obtenir le prêt afin de réaliser votre opération. 

Le courtier connaît parfaitement les banques et les profils de dossier qu’elles recherchent.

Plus votre cas est complexe, par exemple si vous possédez déjà de nombreux crédits et que vos revenus sont faibles pour emprunter, plus vous aurez besoin d’un courtier. 

Celui-ci vous orientera et vous conseillera sur la constitution de votre dossier de demande.

Comme pour le chasseur immobilier, considérez le courtier comme un investissement et non un coût. Il vous donnera accès à des conditions auxquelles vous n’auriez pas pu prétendre seul, par exemple :

• un taux préférentiel ;
• un prêt à hauteur de 110% du montant du bien.

Ces gains sont considérables par rapport au coût d’un courtier, qui varie de quelques centaines d’euros à 1% du montant du prêt. Il vous fait donc économiser plus d’argent qu’il ne vous en coûte.

Une fois que vous avez ciblé un bien qui réunit tous vos critères, vous devez le financer. 

Votre objectif est donc de profiter au maximum de l’effet de levier offert par le crédit immobilier. 

Comment augmenter vos chances d’obtenir un financement complet de la part d’une banque ?

Pour cela, il n’y a pas de secret : vous devez réaliser le meilleur dossier possible pour convaincre votre banque.

Pour réaliser un dossier de qualité, commencez par donner vos coordonnées puis formulez l’objet de votre demande.

Par exemple, vous cherchez à financer un immeuble de rapport à hauteur de 250 000€ sur 25 ans.

Si possible, accompagnez cette partie d’une photo du bien, ainsi que d’un résumé de votre projet. 

Dans ce résumé, rappelez l’emplacement du bien et son prix.

Dans le cadre d’un investissement locatif, indiquez le rendement que vous en attendez. Insistez sur le fait que vos loyers seront à même de couvrir votre crédit afin d’autofinancer le bien voire même de générer un « cash flow positif » 

Ensuite, présentez-vous en indiquant :

• votre âge ;
• votre profession ;
• vos revenus ;
• votre situation patrimoniale.

Cette partie peut être synthétisée dans un tableau qui fera également apparaître votre reste à vivre ainsi que votre patrimoine.

Sur une nouvelle page, présentez vos partenaires, par exemple votre chasseur immobilier ou votre notaire.

Puis décrivez votre bien en reprenant tous les éléments qui motivent votre achat, par exemple :

• la situation géographique du bien et les grands axes de transport qu’elle présente
  
• l’évolution démographique de la ville
  
• les prix de l’immobilier à la vente ou à la location dans les environs.

Terminez votre dossier avec une analyse financière prospective. 

Cette partie financière comporte deux volets.

Volet 1 : La rentabilité de votre investissement

Présentez plusieurs cas de figure afin de montrer la solidité de votre dossier. 

En effet, votre futur bien ne sera pas toujours habité et vous ne percevrez pas l’intégralité des loyers prévus.

Si votre présentation démontre que la capacité d’autofinancement du bien permet de n’encaisser que 60 ou 70% des loyers, vos créanciers seront rassurés.

Volet 2 : Votre capacité d’endettement

Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges et vos revenus.

Il existe deux façons de le calculer :

• Soit vous considérez votre remboursement de crédit comme une charge. Dans ce cas vous augmentez vos charges. Il s’agit d’un endettement classique
• Soit vous déduisez votre remboursement du montant de vos loyers pris dans le cas le plus défavorable, par exemple pour 70% du montant total des loyers. 
• Ainsi, vous amputez une partie de votre revenu, mais vous conservez votre montant de charges. Il s’agit d’un endettement investisseur.

Pour mieux comprendre l’intérêt des deux calculs, imaginez par exemple que votre rémunération est de 4 000€ par mois et que vos charges sont de 700€ par mois. Vous souhaitez contracter un prêt de 1 300€ par mois pour un bien qui vous rapportera 1 450€ mensuels.

Votre endettement classique est alors de 36%, c’est-à-dire la somme de vos charges (2 000€) divisée par la somme de vos revenus (5 450€).

En revanche, si vous prenez en compte le gain pris sur le loyer, c’est-à-dire le loyer moins le remboursement du crédit (150€), vous touchez 4 150€ mensuels. En divisant vos charges de 700€ par ce revenu, votre endettement investisseur est de 17%.

Avec le calcul classique, votre taux d’endettement classique est trop important pour vous accorder un prêt. Avec votre taux d’endettement investisseur, cependant, votre demande sera acceptée.

Ainsi, utilisez toujours au maximum l’effet de levier. Si votre dossier est suffisamment bon, vous pouvez demander à ce que le prêt couvre également les dépenses notariales ainsi que les travaux à engager.

C’est souvent ce que l’on appelle le financement à « 110 % »

Finalement, votre dossier doit garantir votre sérieux auprès de l’établissement bancaire. 

Il doit être aussi détaillé que possible et montrer votre connaissance du secteur immobilier. De cette manière, vous obtiendrez parfois votre prêt quand bien même votre situation financière ne remplit pas tous les critères demandés.

Comme d’habitude je vous livre cette citation, qui va vous inspirer (ou variante)

« “N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez.” T. Harv EKER. »

Pour devenir libre financièrement, vous savez maintenant comment l’investissement dans la pierre peut vous aider.

Vous avez désormais la liste de ce qu’il faut faire et ne pas faire pour vous lancer ou continuer à développer votre patrimoine.

En maîtrisant les principes de base de l’investissement immobilier, vous éviterez de transformer votre aventure en cauchemar financier. 

Il ne reste plus qu’à pratiquer, en commençant avec de petits biens, demandant souvent moins d’engagement qu’un immeuble de rapport. 

Astuce : Pensez aux parkings pour vous faire la main. 

Une fois votre expérience acquise dans le domaine de la procédure administrative, vous pourrez vous orienter sur des biens plus importants et mettre en place votre stratégie. 

Quel sera votre premier achat ? (dites le moi en commentaires)

• le choix d’acheter ou de louer sa résidence principale dépend du contexte immobilier de la ville que vous visez
  
• l’effet de levier et la reproductibilité sont les deux principaux avantages de l’investissement immobilier
  
• un immeuble de rapport situé dans une ville moyenne à proximité de grands axes de transport est le bien idéal
  
• les commissions que vous versez à vos partenaires professionnels sont un investissement et non un coût
  
• soignez particulièrement votre dossier d’investissement pour rassurer vos créanciers et obtenir un prêt.

Si vous voulez aller plus loin dans vos objectifs financiers et devenir LIBRE FINANCIÈREMENT vous avez trois opportunités cumulables :

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